Preguntas Frecuentes y Enlaces Útiles
¿Qué herramientas se utilizan para la comercialización de propiedades?
Los departamentos de Publicidad y Marketing de nuestra empresa son los encargados de seleccionar las herramientas que se consideren la más adecuadas para llevar adelante la promoción y ofrecimiento de cada inmueble. Entre ellos se encuentran: diarios, revistas especializadas, Internet (a través de nuestra página web, Facebook, cartelería en vía pública, mailings personalizados, etc.. Este último procedimiento permite ir a la búsqueda “Del Cliente” que consideramos “Ideal” para el inmueble en cuestión, nuestra metodología es trabajar sobre la búsqueda del usuario mediante el análisis de las virtudes y fortalezas de una propiedad. Nuestro trabajo comienza donde termina el de otros, no esperamos “el llamado” lo provocamos nosotros. Esto nos permite comprender con antelación donde se encuentra la demanda de mercado y las necesidades que el mismo tiene.
¿En qué medios publicarán mi propiedad y con qué frecuencia?
Dentro de los medios gráficos publicamos principalmente en los diarios La Voz del Interior, Argenprop, Zonaprop; Clarin, etc. Las pautas publicitarias varían de acuerdo a las características específicas del inmueble.
¿Quién se hace cargo de los gastos de la publicidad de mi propiedad?
Todos los gastos de publicidad, carteles y promoción son asumidos por Jorge Cena Propiedades
¿Cómo saber si el interesado en alquilar un inmueble reúne condiciones de solvencia?
En el transcurso de una negociación se deben realizar varias acciones, entre ellas están:
• Solicitar antecedentes financieros. (Riesgo On Line, Veraz, etc.)
• En caso de sociedades se deben pedir balances de las mismas.
• Referencias Comerciales.
• Referencias Bancarias.
• Estatutos Constitutivos/Poderes/Actas con distribuciones de cargos.
• Garantías.
¿Qué es una autorización exclusiva?
Es un instrumento indispensable para la correcta comercialización de un inmueble.
Es un acuerdo entre propietario y su operador de confianza a través del cual se le imprime al ofrecimiento de venta y/o alquiler un marco de resguardo y seguridad que sin él no resulta posible.
Cuando un propietario otorga una autorización exclusiva permite a quien la recibe a utilizar todas las herramientas a su alcance para una comercialización exitosa.
Mantener un canal autorizado de venta hace que todo lo inherente a la realización de un bien inmueble conlleve el marco de seriedad que no se aplica para las propiedades que carecen de este instrumento fundamental. Aspectos claves a la hora de realizar una operación de venta/alquiler son descuidados cuando no hay un operador autorizado, comienzan a aparecer distintos valores de precio; variaciones en la modalidad de entrega, plazos y estado en que se entregará la propiedad que afectan negativamente sobre la misma.
¿Cuántas tasaciones tengo que solicitar para vender mi propiedad?
Aconsejamos hacer una valuación de su inmueble con tres inmobiliarias serias del mercado teniendo en cuenta los argumentos de cada una de ellas para llegar al valor de venta sugerido. Una tasación correcta es aquella que indique un precio que refleje un valor real de la propiedad que no siempre es el precio más alto
¿Qué documentación necesita la inmobiliaria para poder ofrecer mi propiedad?
Es necesario y recomendable contar con la siguiente documentación de la propiedad: títulos, plano municipal actualizado, boleta de impuestos, reglamento de copropiedad y el Coti. En el caso de que la propiedad pertenezca a una sociedad tener los estatutos, libros de actas que autoricen la venta, poderes, valor de libro, situación contable e impositiva
¿Qué pasa si alguna de las partes no se presenta a firmar el boleto de compra-venta?
En caso de que el COMPRADOR no se presentara a firmar el boleto de compra-venta dentro del plazo de validez de la oferta, el comprador perderá la suma de la oferta, a favor del propietario, produciéndose la mora automática sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna.
Si fuere el VENDEDOR quien no se presentara a firmar el respectivo boleto de compra – venta luego de prestada su conformidad, deberá integrar la suma que recibió, mas otro tanto igual dentro de las 48 horas, en concepto de total y única indemnización contractualmente pactada.
¿Quién designa al escribano?
El escribano lo designa el COMPRADOR. Los gastos de escrituración correspondientes son asumidos por las partes de acuerdo a los usos y costumbres notariales.
¿Cuáles son los pasos a seguir para la compra de una propiedad?
Una vez tomada la decisión de compra de una propiedad se deberían seguir una serie de pasos a efectos de concluir positivamente la compra de la misma:
1) Oferta de compra
Primero se realiza una oferta de compra donde se especifica su intención de compra y el monto que Ud. quiere pagar por la propiedad. Esta oferta debe ser conformada por parte del propietario.
2) Carta intención de compra
Se recomienda solicitar que el propietario conteste por escrito la carta intención.
3) Boleto de Compra-Venta y Escritura Traslativa de Dominio y Posesión.
Una vez conformada la oferta, generalmente se firma un boleto de compra venta dentro de los 10 días donde se deberá pagar el 30% del valor de la propiedad y luego a los 30/45 días se firma la escritura traslativa de dominio y posesión, donde se deberá abonar el saldo.
4) ó Directamente Escritura Traslativa de Dominio y Posesión.
Otra posibilidad es no firmar un boleto de compra-venta e ir directamente a una Escritura Traslativa de Dominio y Posesión.
¿Qué documentación necesito tener de la propiedad que quiero comprar?
Antes de firmar el boleto es importante que Ud. sepa lo que está firmando y solicite toda la documentación de la propiedad para que sea chequeada por su escribano de confianza. Ej: modelo del boleto, fotocopia del título y plano, estudio de poderes si hace falta, certificados de dominio e inhibición. También es importante verificar la zonificación, habilitación de usos y analizar el reglamento de copropiedad si existiera el caso.
¿Cuándo se realiza la posesión de la propiedad?
Excepto que se pactare otra modalidad, la posesión del inmueble será entregada a EL COMPRADOR en el momento de otorgarse la Escritura Traslativa de Dominio
¿Qué pasa si alguna de las partes no se presenta a firmar el boleto de compra-venta?
En caso de que el COMPRADOR no se presentara a firmar el boleto de compra-venta dentro del plazo de validez de la oferta, el comprador perderá la suma de la oferta, a favor del propietario, produciéndose la mora automática sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna.
Si fuere el VENDEDOR quien no se presentara a firmar el respectivo boleto de compra – venta luego de prestada su conformidad, deberá integrar la suma que recibió, mas otro tanto igual dentro de las 48 horas, en concepto de total y única indemnización contractualmente pactada.
¿Por cuánto tiempo se puede alquilar una propiedad?
- Plazo mínimo 2 (dos) años.
Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia del nuevo Código Civil Comercial de la Nación, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda y comercial, será de dos años.
¿A partir de cuándo puede un inquilino rescindir un contrato de alquiler?
“EL LOCATARIO podrá, transcurridos los SEIS primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al LOCADOR con una antelación mínima (según usos y costumbres) de SESENTA DIAS de la fecha en que reintegrará lo arrendado.- EL LOCATARIO, de hacer uso de la opción resolutoria en el PRIMER AÑO de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al LOCADOR, en concepto de indemnización, la suma equivalente UN MES Y MEDIO de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de UN SOLO MES si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo.”
¿Se pueden ajustar los valores de alquiler?
Con respecto al ajuste del valor de alquiler hay diferentes métodos para mantener el valor locativo en el tiempo. Su broker le presentará diferentes alternativas.
¿Cuál es el monto de multa que se cobra por atraso en el pago del alquiler?
El porcentaje varía de acuerdo a la negociación que realicen las partes, lo usual es 0,7% diario sobre el monto del alquiler mensual.
Una vez firmado el contrato, cuándo se realiza la tenencia de la propiedad?
- Vigencia de Contrato: excepto que se determine lo contrario, la tenencia comienza cuando comienza la vigencia del contrato, es decir la fecha de inicio del mismo
• Firma de Contrato: es independiente de la fecha de inicio y puede o no coincidir con ella, es inherente a la negociación que se realice entre partes
¿Qué garantías deben presentarse para la locación un inmueble?
El interesado en el alquiler de un inmueble tiene que saber que la garantía debe guardar directa relación con la totalidad del contrato de locación que va a suscribir. Esto quiere decir que si se tratara de un inmueble dado en garantía, el valor que se presume del mismo debe ser como mínimo equivalente a la totalidad de ese contrato.
Existen además otras alternativas
• Aval bancario.
• Seguro de caución.
• Carta aval de Casa Matriz (en caso de sociedades extranjeras que carecen de inmuebles en el país).
• Garantías Personales.
• Hipotecas
¿Cuánto es el monto de depósito de garantía para el alquiler del inmueble?
Cuando se alquila un inmueble se le solicita habitualmente al locatario, que entregue en calidad de depósito el equivalente a dos meses de alquiler, que le serán restituidos una vez finalizado el contrato.
¿Cuáles son los plazos de duración de las autorizaciones de venta y alquiler?
Lo aconsejable es un plazo de 180 días para inmuebles comerciales. El requerimiento se fundamenta en la necesidad de tener un ámbito de negociación no acotado por el tiempo y que nos permita desplegar nuestras tareas de promoción con comodidad y al mismo tiempo defender al máximo los intereses de los propietarios. Con relación a los plazos, su duración se basa en que se necesitan períodos de tiempo para presentar el producto al mercado en general, contactar los posibles interesados, ir en búsqueda de factibles usuarios y que los gastos de inversión publicitaria y material de promoción son importantes y requieren de tiempo para que arrojen resultados positivos.
¿Qué pasa cuando se vence la autorización?
Dentro de la autorización se deja establecido que si con una anticipación no inferior a los quince (15) días previos al vencimiento de la presente, no se manifiesta fehacientemente la intención de no prorrogar por un nuevo período la autorización, la misma queda automáticamente renovada en idénticas condiciones y plazo.
¿Es indispensable colocar un cartel en el frente de una propiedad para poder vender o alquilar mi propiedad?
Siempre que sea posible es muy conveniente colocar un cartel sobre el frente de la propiedad. Las propiedades que cuentan con un cartel de venta o alquiler tienen un mayor número de consultas que aquellas que no lo tienen. El cartel es una herramienta muy importante de comunicación, dado que realiza publicidad las 24 horas del día y puede despertar un interesado que no estaba pensando en mudarse.
Enlaces Útiles
AFIP:
Direccion General de Rentas:
Municipalidad de Córdoba:
Gobierno Nacional:
Consejo Profesional de Ciencias Economicas:
ww.cpcpi.org.ar
Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba
Colegio de Arquitectos de Córdoba:
Union Argentina de Inquilinos:
Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal:
Proyectando:
Boletin Oficial de la Provincia de Córdoba:
Boletín Oficial de la Nación:
Periodicos Nacionales:
www.lavoz.com.ar
www.clarin.com.ar
www.infobae.com.ar
www.lanacion.com.ar
www.ambitoweb.com.ar
www.comercioyjusticia.com.ar
Suplemento de Arquitectura de Clarin:
Revista Vivienda:
Reporte Inmobiliario:
Cotizacion de monedas extranjeras:
www.iprofesional.com/realestate